Steuerfolgen bei Vermietung von Ferienwohnungen/-häusern im Ausland

Wird von einer im Inland ansässigen Person eine ausländische Ferienwohnung vermietet, erhebt zunächst der ausländische Staat neben Grundsteuer auch Einkommensteuer je nach Finanzverfassung von der Gemeinde, dem Land, Kanton oder der zentralstaatlichen Steuerverwaltung auf die Mieterträge.

Aber auch in Deutschland sind diese Mieterträge als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erklären. Unter den gleichen Bedingungen, die auch für inländische Ferienwohnungen gelten, kann auch eine Einordnung als Einkünfte aus Gewerbebetrieb in Betracht kommen (z. B. bei einer volleingerichteten Wohnung, die von einer Feriendienstorganisation zur ständigen Vermietung bereit gehalten und laufend kurzfristig vermietet wird). Werden mit der Ferienwohnung laufend Verluste erzielt, kann auch eine steuerlich un-beachtliche Liebhaberei vorliegen.

Liegen auch in Deutschland steuerpflichtige Einkünfte vor, kann aufgrund eines mit dem ausländischen Staat abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommens (DBA) je nach der Art des Abkommens eine Befreiung von der deutschen Steuer erfolgen (z. B. USA, Italien) oder eine Anrechnung der im Ausland erhobenen Steuern auf die deutsche Einkommensteuer vorgenommen werden (z. B. Spanien, Schweiz). Wird auf die Einkünfte in Deutschland keine Steuer erhoben, unterliegen die Vermietungserträge grundsätzlich dem Progressionsvorbehalt, d. h. der Steuersatz auf das im Inland steuerpflichtige Einkommen wird unter Berücksichtigung der ausländischen Einkünfte ermittelt. Dies gilt nicht für Immobilien in der EU (außer Spanien).

Für die Ermittlung der Netto-Einkünfte gelten die gleichen Bestimmungen wie für inländische Einkünfte, d.h. der Ansatz von Werbungskosten und auch AfA auf die Anschaffungskosten des Gebäudes und der Möbel sind zulässig.
Wie auch bei inländischen Grundstücken hat eine Veräußerung innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb die Steuerpflicht des Veräußerungsgewinns zur Folge, es sei denn, das jeweils anzuwendende DBA schließt dies aus.